第一，移動互聯網時代快速到來，金融服務業務快速普及。

移動(dong)(dong)互聯(lian)網(wang)時(shi)(shi)代的(de)(de)(de)到來，使得移動(dong)(dong)終(zhong)端成為(wei)所(suo)有企業爭(zheng)奪話語(yu)權(quan)的(de)(de)(de)地(di)方，微(wei)信(xin)是(shi)(shi)目前移動(dong)(dong)互聯(lian)網(wang)上最成功的(de)(de)(de)工(gong)具，人們在(zai)微(wei)信(xin)上交流、購物、支付，新溝通工(gong)具的(de)(de)(de)應(ying)用(yong)正在(zai)改變人們的(de)(de)(de)消費(fei)習慣(guan)。微(wei)信(xin)會(hui)成為(wei)新商業的(de)(de)(de)銷售渠(qu)道和用(yong)戶管理(li)工(gong)具。房(fang)(fang)地(di)產(chan)具有天(tian)然的(de)(de)(de)位置屬性(xing)，同時(shi)(shi)在(zai)交易過程中(zhong)需(xu)要大量(liang)的(de)(de)(de)溝通。因(yin)此(ci)無論對于購房(fang)(fang)者、經紀人還(huan)是(shi)(shi)銷售代表，房(fang)(fang)地(di)產(chan)移動(dong)(dong)互聯(lian)網(wang)應(ying)用(yong)會(hui)非常有效，針(zhen)對性(xing)很強。我們已(yi)經看到房(fang)(fang)地(di)產(chan)移動(dong)(dong)互聯(lian)網(wang)在(zai)未(wei)來發力的(de)(de)(de)可(ke)能性(xing)。

第二，人口紅利進入減弱期，城市化增速放緩，低附加值行業面臨巨大壓力。

過(guo)去的低(di)附(fu)(fu)加(jia)(jia)(jia)值(zhi)同時意(yi)味著高(gao)(gao)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)，2013年(nian)之前的十年(nian)為了規(gui)模化，為了成(cheng)交量，講究(jiu)高(gao)(gao)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)，講究(jiu)一(yi)塊錢轉(zhuan)幾次，一(yi)年(nian)實(shi)現多少資(zi)金回(hui)報。那么下(xia)(xia)一(yi)個十年(nian)是(shi)不是(shi)還(huan)要(yao)高(gao)(gao)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)呢(ni)？我們要(yao)考慮(lv)一(yi)下(xia)(xia)，國家推(tui)動產業(ye)(ye)化，人工成(cheng)本逐(zhu)年(nian)上(shang)(shang)升，拿地成(cheng)本越(yue)來(lai)(lai)越(yue)高(gao)(gao)，融資(zi)成(cheng)本越(yue)來(lai)(lai)越(yue)高(gao)(gao)，機會(hui)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)少，傳(chuan)統的高(gao)(gao)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)模式(shi)能(neng)否持續，得打個問號。所以，未來(lai)(lai)十年(nian)必定會(hui)產生商業(ye)(ye)模式(shi)的更新，要(yao)往高(gao)(gao)附(fu)(fu)加(jia)(jia)(jia)值(zhi)上(shang)(shang)走，也(ye)必須往高(gao)(gao)附(fu)(fu)加(jia)(jia)(jia)值(zhi)上(shang)(shang)走，因為往低(di)附(fu)(fu)加(jia)(jia)(jia)值(zhi)上(shang)(shang)走必定會(hui)走入死胡同。

第三，資產的周期性變動、價格波動，導致對資金的收益、變現、管理、服務的專業化要求越來越高。

未來將進入大資(zi)管時代，對資(zi)產管理水平要(yao)求很高。舉(ju)個最簡(jian)單的例子，比如你(ni)(ni)(ni)在北(bei)京買一套豪宅，你(ni)(ni)(ni)要(yao)出租，要(yao)保證資(zi)產的收益(yi)相當難。你(ni)(ni)(ni)沒(mei)法保證，你(ni)(ni)(ni)不(bu)(bu)能天天飛過去，要(yao)有人幫你(ni)(ni)(ni)打點(dian)。現在住(zhu)宅大家不(bu)(bu)愿意投資(zi)，就因(yin)為(wei)太(tai)麻煩了。所以(yi)，以(yi)后會很重視對資(zi)產的管理，包括收益(yi)、保值這方面的專業能力，不(bu)(bu)再是簡(jian)單做銷售。

第四，開發商資產從單邊溢價變為收益、變現和管理。

現在很(hen)清楚，綜合(he)體開發越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多，純住宅越(yue)(yue)來越(yue)(yue)少(shao)，這個(ge)肯定是趨(qu)勢。原來我們說買套房(fang)，過兩(liang)年就(jiu)能(neng)漲多少(shao)錢，后面這十年不可能(neng)了(le)。有資(zi)產和土地的單(dan)邊(bian)溢價，你才能(neng)走高(gao)周轉(zhuan)，沒有你就(jiu)不可能(neng)走高(gao)周轉(zhuan)。因(yin)此這個(ge)時(shi)代，資(zi)產單(dan)邊(bian)溢價削弱(ruo)了(le)，轉(zhuan)為了(le)資(zi)產的管理、變現，這個(ge)會變成一種能(neng)力。比(bi)如(ru)說現在上海很(hen)多樓搞大(da)宗交易，你要(yao)能(neng)交易出去，不是說街上拉(la)兩(liang)個(ge)背包的就(jiu)能(neng)夠成交了(le)，這就(jiu)要(yao)求(qiu)資(zi)產的變現、收益(yi)及經營管理能(neng)力。

第五，中國房地產從一元轉變為二元市場，一二線和三四線市場分化明顯。

中國(guo)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)原來(lai)(lai)是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)元市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)，比如說1993年(nian)到(dao)2003年(nian)，這(zhe)十(shi)年(nian)是(shi)(shi)北上廣深，一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)。2003年(nian)到(dao)2013年(nian)是(shi)(shi)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)。現(xian)在大(da)家突然發(fa)現(xian)三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)太好，不(bu)(bu)敢進了(le)(le)，都集中在一(yi)(yi)(yi)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，大(da)家都搶(qiang)地(di)，土地(di)價格(ge)就(jiu)漲起來(lai)(lai)了(le)(le)。為(wei)(wei)什么(me)三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)敢去了(le)(le)呢？因(yin)(yin)為(wei)(wei)房地(di)產(chan)的(de)(de)問(wen)(wen)(wen)題(ti)你(ni)解(jie)決(jue)不(bu)(bu)了(le)(le)了(le)(le)，比如說那需要你(ni)整合產(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)能(neng)力，需要你(ni)商(shang)業(ye)(ye)經(jing)營的(de)(de)能(neng)力，你(ni)發(fa)現(xian)你(ni)全不(bu)(bu)具備，能(neng)力有(you)(you)缺陷(xian)，你(ni)只會做住宅開發(fa)，這(zhe)時候你(ni)就(jiu)不(bu)(bu)敢去三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)。因(yin)(yin)此我們認為(wei)(wei)中國(guo)變(bian)成了(le)(le)二(er)元市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)，一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)以資產(chan)占核心的(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)，第二(er)個(ge)(ge)就(jiu)是(shi)(shi)三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)。所(suo)以未來(lai)(lai)對(dui)開發(fa)的(de)(de)挑戰會越(yue)來(lai)(lai)越(yue)大(da)，反而一(yi)(yi)(yi)些(xie)復(fu)合地(di)產(chan)商(shang)借機(ji)起來(lai)(lai)了(le)(le)，因(yin)(yin)為(wei)(wei)他(ta)有(you)(you)復(fu)合能(neng)力，他(ta)敢進三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)，比如說他(ta)能(neng)解(jie)決(jue)地(di)級市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)產(chan)業(ye)(ye)問(wen)(wen)(wen)題(ti)，招商(shang)問(wen)(wen)(wen)題(ti)，他(ta)能(neng)解(jie)決(jue)商(shang)業(ye)(ye)利潤問(wen)(wen)(wen)題(ti)，消費(fei)品(pin)牌(pai)問(wen)(wen)(wen)題(ti)，他(ta)就(jiu)敢進。因(yin)(yin)為(wei)(wei)到(dao)三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)拿純住宅用地(di)的(de)(de)機(ji)會越(yue)來(lai)(lai)越(yue)少，這(zhe)相比前(qian)十(shi)年(nian)也(ye)是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)轉變(bian)。

第六，開發商集中度提高，中小開發商競爭壓力大。

2006年開發(fa)商里銷售額做到(dao)百億的(de)只有三四家(jia)，現在動輒就40多家(jia)過百億，快速集中化，特別是未來這兩年進程還會(hui)加快，強者會(hui)更強，中間行業(ye)也(ye)一樣，有些(xie)可能就喪失機會(hui)，徹底退出(chu)。

第七，房地產資產證券化需求迫切，房地產金融市場加速形成和完善。

未(wei)來十年，兩個能力很重(zhong)要，一是(shi)經營，二是(shi)金(jin)融。比如，我們那么(me)多旅游地產(chan)，為(wei)什(shen)么(me)就沒(mei)做出國(guo)外那種模式，實際上(shang)就是(shi)一個經營問題(ti)。再比如，大家都說(shuo)養(yang)老(lao)地產(chan)，講(jiang)(jiang)來講(jiang)(jiang)去都在講(jiang)(jiang)開(kai)發問題(ti)，事實上(shang)，最(zui)關(guan)鍵的是(shi)你(ni)怎么(me)解決(jue)金(jin)融問題(ti)。所以(yi)為(wei)什(shen)么(me)說(shuo)到了下半場呢？核心不是(shi)開(kai)發問題(ti)，而是(shi)經營問題(ti)和金(jin)融問題(ti)。